Несносные дома

хрущевки

«Хрущевки» представляют в нашей стране наиболее массивный пласт градостроительного наследия. И несмотря на то, что до сих пор странно и непривычно видеть рядом слова «хрущевка» и «наследие», на сегодня это объективная реальность: серийные панельные дома конца 1950-х – начала 1970-х – живые свидетельства беспрецедентного по масштабу социального и технологического проекта, охватившего все пространство Советского Союза.

В короткие сроки и в условиях ограниченных ресурсов была решена задача обеспечить миллионы семей советских трудящихся собственными квартирами, оснащенными необходимым инженерным оборудованием. Переселяясь туда из переполненных коммуналок, бараков рабочих поселков, многие не верили в свое счастье. Панельные пятиэтажки стали неотъемлемой частью ландшафта почти любого российского города, отдельные города Союза были целиком застроены ими, поэтому вопрос их соответствия современным представлениям о качественной среде актуален на всем постсоветском пространстве.

переезд из бараков в хрущевки

Источники фото:

  • Район Царицыно в Москве. Фото: Лев Шевченко, http://reed.media/soviet-modernism/
  • http://www.anaga.ru/kvartiry-na-mashiny.html
  • Фото: Александр Корсаков,TUT.by, http://udf.by/news/society/77517-kak-lyudi-v-centre-minska-zhivut-v-barakah.html
  • Фото: Илья Варламов, http://varlamov.ru/1366051.html

Бытуют стереотипы (и особенно сильно они распространены среди тех, кто сам в «хрущевках» не живет), что микрорайоны, застроенные типовыми домами ранних серий – пространства, абсолютно не приспособленные для жизни современного человека. И действительно, такие дома и связанная с ними среда обладают рядом объективных недостатков.

Все знают про низкие потолки, маленькие кухни и прихожие; архитекторы и планировщики расскажут про низкую энергоэффективность (фасадные панели и некачественная заделка щелей между ними зимой плохо сохраняют тепло и буквально отапливают улицу), износ инженерных сетей, общий моральный износ, нехватку организованных мест для стоянки машин; социологи добавят про слабо развитую структуру общественных пространств, отсутствие полноценных дворов (вместо них – условные междомовые территории), квартир для инвалидов…

Понятно, что почти все эти проблемы решаемы, но перечисляя их, очень просто забыть про достоинства. А их у подобных микрорайонов много, и зачастую они очень значительны. Так, уровень их озелененности, как правило, настолько велик, что подобное качество становится просто недостижимым для современного девелопмента городских окраин, где площадки, оставшиеся от парковок, в лучшем случае засаживают кустами и небольшими деревцами.

Социальная инфраструктура на поверку также оказывается значительно более развитой, чем, к примеру, в старых центральных кварталах или районах новостроек: советское государство следило за соблюдением норм обеспеченности детскими садами, школами и поликлиниками, в то время как теперь обязанности строительства таких объектов чаще всего ложатся на плечи застройщиков.

Важным плюсом является и конструктивная надежность домов. Данные технических обследований свидетельствуют, что несущие конструкции панельных домов большинства серий за полвека износились всего на 15–20 процентов. Кроме того, низкая плотность населения, характерная для подобных районов, позволяет сформировать устойчивые локальные сообщества, отсутствие которых в кварталах высокоплотной многоэтажной современной застройки является большой и трудноразрешимой социальной проблемой. В пятиэтажках, где большинство соседей знает друг друга, проще и надежнее осуществляется общественный контроль и почти исключается возможность изменений, которые будут не по душе местным жителям.

После попытки оценить все плюсы и минусы возникает справедливый вопрос: что город должен и может делать в сложившейся ситуации? Напрашивается несколько возможных выходов.

  • Снести дома и построить на их месте новые? Похожий сценарий предлагает нашумевшая программа «Реновации». Но к чему это приводит на практике? Чтобы проект обрел рентабельность и инвестиционную привлекательность, на месте масштабных человеку пятиэтажек и богато озелененных дворовых пространств вырастают высокие «муравейники» с укатанными в асфальт парковочными площадками. Такие изменения коснулись «хрущевских» районов Москвы и Петербурга, и сегодня становится предельно ясно, что продолжать этот путь нельзя.
  • Оставить все как есть, заниматься «латанием дыр» и закрывать глаза на существующие проблемы? Ответ на этот вопрос подсказывает сама его формулировка.
  • Альтернативный вариант звучит так: реализовывать программу мягкой, но капитальной реконструкции и модернизации домов и среды с сохранением существующего жилого фонда. Этот вариант, с одной стороны, занимает промежуточную позицию между двумя первыми по степени радикальности вмешательства, но, с другой, не является компромиссом между ними.

Экономическая целесообразность проекта достигается путем создания новых жилых и коммерческих площадей, идущих на продажу и сдаваемых в аренду. Причем это уплотнение может производиться не столько за счет строительства новых домов, сколько с помощью надстройки существующих: без дополнительного укрепления фундаменты «хрущевок»  способны выдержать надстройку в два-три этажа. В процессе реконструкции должны проводиться меры по улучшению качества зданий, включающие замену внутридомовых коммуникаций, утепление фасадов, замену оконных блоков, остекление балконов и лоджий, устройство наружных лифтов и общий косметический ремонт.

По данной схеме в Петербурге была реализована реконструкция с надстройкой двух панельных домов, причем работы производились без временного выселения жильцов. Согласно расчетам, сделанным в институте ЛенЖилНИИПроект, рентабельность проекта при условии организации двухэтажной мансарды на крыше пятиэтажки может составлять 20 %. По меркам современного хищнического девелопмента это не такая большая цифра, но она убедительно показывает возможность и эффективность подобных мероприятий.

Описанный подход решает сразу несколько проблем: ощутимо улучшает качество жизни в районах «панелек», сохраняя при этом сложившиеся там сообщества; помогает капитализировать значительную часть городской территории через улучшение ее санитарно-технического состояния и создание новых жилых и общественных площадей; и наконец, помогает притормозить экспансивное расширение крупных городов, обрастающих по периметру китайскими стенами «спальников» с неясным экономическим и социальным будущим.

С какими бы проблемами не ассоциировалась в сознании горожан тема «хрущевок», важно суметь полюбить своё наследие, увидеть все его плюсы и понять, что старые городские проблемы нужно решать прямо на месте.



Показалось интересным или полезным — подпишитесь на анонсы новых статей в наших пабликах ВКонтакте и Фейсбуке.

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!

25комментариев

сначала новые
по рейтингу сначала новые по хронологии